Schweizer Bank vom 22.02.2010 René Maier, 8090 Zeichen Artikel

Hypothekarmarkt Schweiz: Dumpingverdacht

Das Geschäft mit den Hypotheken ist hart umkämpft. Rekordtiefe Zinsen und vermeintliche Dumpingangebote heizen den Markt an. Bezichtigt wird die UBS – zu Recht?

Die Retailbanken ächzen unter dem Margendruck im Hypothekargeschäft. Der Vorwurf von Dumpingangeboten macht die Runde. Als Marktverderber gilt namentlich die UBS. Ein in der Branche ungewöhnlich direkter Angriff auf die Konkurrenz kam im vergangenen Januar aus den Reihen der Raiffeisenbanken im Kanton Luzern. Deren Chef, Kurt Sidler, polterte, der grosse Mitbewerber versuche mit Dumpingpreisen, mit denen man nichts mehr verdienen könne, Kunden zu gewinnen. Dies, nachdem die anderen Banken der UBS in der Krise zu mehr Liquidität verholfen hätten. Notabene ist an dieser Stelle zu vermerken, dass Raiffeisen als Marktführer im Schweizer Hypothekengeschäft im letzten Jahr 8 Prozent und damit am meisten über dem Markt gewachsen ist, die Grossbanken hingegen unter 2 Prozent. Patrik Gisel, Stv. Vorsitzender der Geschäftsleitung Raiffeisen Schweiz, nimmt etwas Gas aus den Aussagen seines Kollegen: «Ich glaube nicht, dass Kurt Sidlers Aussage gegen die UBS repräsentativ ist.» Wie Gisel sagt, werden je nach Region Dumping-Gerüchte über verschiedene Banken herumgeboten. Klar sei, dass die Grossbanken zurück im Markt sind und der Kampf über den Preis deutlich zugenommen hat. Stark über dem Markt gewachsen ist auch die Zürcher Kantonalbank (ZKB). Der extreme Preiswettbewerb, der zwischen 2004 und 2008 im Hypothekargeschäft geherrscht habe, sei mit den rekordtiefen Zinsen etwas entschärft worden, stellt Daniel Previdoli, Leiter Privatkunden ZKB, fest. Dennoch bleibe dieser Markt hart umkämpft, was in Einzelfällen zu Dumpingangeboten von Konkurrenten führe. «Obwohl unsere Vertriebsmitarbeitenden im Rahmen der Gesamtbetrachtung einer Kundenbeziehung die Möglichkeit haben, in einer definierten Bandbreite von den generell gültigen Preisen abzuweichen, lassen sich Dumpingangebote mit unserer Preispolitik nicht vereinbaren», betont er. Ganzheitliche Kundenoptik Auf die ganzheitliche Kundenoptik weisen auch die UBS ( ), Credit Suisse (CS) und die St. Galler Kantonalbank (SGKB) hin. «Wenn ein Kunde neben der Hypothek noch zusätzliches Geschäftspotenzial hat und die Bank ihm weitere Bankdienstleistungen erbringen respektive Produkte verkaufen kann, ist der Preiskampf gross», sagt etwa Albert Koller, Leiter Privat- und Geschäftskunden der SGKB. Dies kann eine Bank auch dazu verleiten, eine Hypothek so günstig anzubieten, dass sie quersubventioniert werden muss. Wohl darum lassen sich die Finanzinstitute in Bezug auf die Rentabilitätsgrenze der Margen nicht in die Bücher schauen. Aber die Jahresresulte widerspiegeln unter anderem auch die Margenerosion. Die Bank Coop beispielsweise verzeichnete beim Erfolg im Zinsengeschäft 2009 trotz 5 Prozent mehr Hypothekarvolumen einen Rückgang von 16,4 Prozent. Die Limite, wo mit einer Hypothek alleine nichts mehr verdient werden kann, dürfte bei rund 50 Basispunkten liegen. Entsprechend ist Cross Selling eine wesentliche Voraussetzung für Preisabschläge bei den Grundpfandkrediten, die den Banken mitunter auch für die langfristige Kundenbindung dienen. Ausgehebelt im Kampf um Marktanteile wurde die Migros Bank. CEO Harald Nedwed sagte im Rahmen des Geschäftsabschlusses 2009, seine Bank halte strikt an ihrer Risikopolitik fest und habe deshalb auch eine «moderate Wachstumsabschwächung bei den Hypothekarkrediten in Kauf genommen». Es mache keinen Sinn, Überschussliquidität abzubauen, indem man Hypothekarkredite verschenke. Man werde in einigen Jahren sehen, wer eine zu risikoreiche Kreditvergabe betrieben habe. Warnende Stimmen In der Tat birgt ein tiefes Zinsniveau neben der stimulierenden Wirkung für die Konjunktur mittelfristig auch Gefahren für die Stabilität des Schweizer Immobilienmarktes und des Finanzsystems. Einerseits schätzen manche Besitzer oder Käufer von Wohneigentum die Tragbarkeit der Hypothekarschuld zu optimistisch ein. Anderseits besteht bei den Banken die Gefahr, sich in diesem Umfeld zu einer aggressiven Kreditausweitung verleiten zu lassen, um Marktanteile zu gewinnen. «Sowohl für die Wohneigentümer als auch für die Banken könnte ein solches Verhalten verheerende längerfristige Konsequenzen haben», mahnte Thomas Jordan, Vizepräsident der Schweizerischen Nationalbank (SNB), im letzten Juni an der Delegiertenversammlung des Hauseigentümerverbandes. Bei den Banken müsse die genaue Prüfung der Kreditrisiken, die Einhaltung der maximalen Belehnungsgrade und eine konservative Bewertung der Liegenschaften jederzeit im Zentrum der Kreditvergabe stehen. Auch die Finanzmarktaufsicht (Finma) verfolgt die derzeitige Entwicklung auf dem Hypothekarmarkt mit kritischem Blick. Die Finma stützt sich dabei auf die Richtlinie «Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandbesicherter Kredite» der Schweizerischen Bankiervereinigung. Danach sind bei der Vergabe von Hypothekarkrediten Abweichungen von den bankinternen Richtlinien insbesondere bei der Tragbarkeit (Kosten des Kredits in Prozent des Nettoeinkommens), der Amortisation und der Belehnungsgrenze möglich. Diese Abweichungen müssen die Banken allerdings genau überwachen und rapportieren. Entdecken die Prüfgesellschaften Ungereimtheiten, kann das Sanktionen durch die Finma nach sich ziehen. Grundsätzlich gilt eine maximale Belehnungsgrenze von 80 Prozent eines Liegenschaftswertes. Bei überdurchschnittlichen Einkommensverhältnissen oder zusätzlichen Deckungen gehen die Banken nach eigenen Angaben in Ausnahmefällen auch bis auf 85 Prozent. Die langfristige Tragbarkeit berechnen sie auf der Basis eines Zinses von mehr als 4 Prozent. Die befragten Institute sind überzeugt, die Risiken im Griff zu haben. Das rasante Wachstum der Hypothekarkredite lasse sich nicht mit einer mangelhaften Bonitätsprüfung der Kunden erklären, vielmehr hätten die gesunkenen Hypothekarzinsen eine neue Dynamik in den über lange Zeit stabilen Markt gebracht, heisst es etwa von Seiten der CS. Eine Überhitzung auf dem Immobilienmarkt stellen derzeit weder die Finanzinstitute noch unabhängige Spezialisten fest. Wenn aber manche Banken aufgrund ihrer Überschussliquidität die Kredite aus purem Anlagenotstand an die Leute bringen, die ihrerseits die Gunst der tiefen Zinsen nutzen, könnte sich das noch rächen. « ------ Wenn der Eigenmietwert fällt Der Schweizerische Hauseigentümerverband (SEV) will mit der Initiative «Sicheres Wohnen im Alter» die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung bzw. die Wahlfreiheit für Pensionierte. Den Eigenmietwert müssen Eigenheim- bzw. Immobilienbesitzer aufgrund ihres Wohnnutzens als Einkommen versteuern. Ein Gegenvorschlag des Bundesrates sieht vor, dass die Besteuerung des Eigenmietwerts und die Abzüge für den Unterhalt der Immobilien sowie für die Schuldzinsen abgeschafft werden sollen. Zwei Abzüge wären jedoch noch zugelassen: Wer zum ersten Mal selbstbewohntes Wohneigentum erwirbt, kann einen Teil der Hypothekarzinsen steuerlich verrechnen, und die Kosten für «qualitativ hochwertige Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen» könnten ebenfalls abgezogen werden. Die Banken befürchten bei einem Systemwechsel vermehrte Amortisation von Hypotheken und einen Einbruch des Hypothekarvolumens. Schätzungen liegen zwischen 5 bis 15 Prozent. «Die Reduktion des Hypothekenbestandes an sich wäre kein substanzielles Problem», sagt Patrik Gisel, Stv. Vorsitzender der Geschäftsleitung von Raiffeisen. Er gibt aber zu bedenken, dass bei der Abschaffung des Eigenmietwertes tendenziell «gute Risiken» von Vermögenden zurückgezahlt würden. Jene, die nicht in der Lage sind, ihre Hypotheken zu tilgen, würden hingegen als «schlechtere Risiken» hängen bleiben und höher bepreist. «Das wäre volkswirtschaftlich eine fragwürdige Entwicklung», sagt Gisel. Lorenz Heim, Hypothekarexperte beim Vermögenszentrum, weist darauf hin, dass die Abschaffung des Eigenmietwertes zwar in einer Tiefzinsphase den Eigenheimbesitzern Vorteile bringe, diese sich aber bei höheren Zinsen wieder relativierten. Zudem könnten Pensionierte mit wenig Renteneinkommen aufgrund der Tragbarkeitsrechnung kaum mehr ihre Hypothek aufstocken. (rm)

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