Les 125 meilleurs acteurs du marché immobilier

Il y a un an, BILANZ écrivait dans ces pages que «le marché immobilier suisse était en effervescence». La raison en était le fossé croissant entre l'offre et la demande: le nombre de biens disponibles étant nettement inférieur à la demande de logements, la concurrence s'est intensifiée et les prix ont grimpé en flèche. En 2026, il suffit de prendre le pouls du secteur immobilier pour se rendre compte que la situation ne s'est pas détendue, bien au contraire.

C'est ce que montre notamment l'enquête immobilière actuelle de l'Association suisse des propriétaires. Celle-ci conclut que le marché reste marqué par une pénurie structurelle. L'enquête, pour laquelle 432 experts du secteur immobilier ont été interrogés, met en lumière à la fois la situation du marché en 2025 et les prévisions pour les douze prochains mois. Trois experts interrogés sur quatre s'attendent à ce que les prix de l'immobilier résidentiel augmentent au cours de l'année en cours. Dans le même temps, l'activité de construction reste insuffisante pour répondre à la demande, ce qui creuse encore l'écart entre la création de logements et les besoins. Cela rend l'accès à la propriété encore plus difficile, tant sur le plan financier qu'en termes de choix, en particulier pour les ménages à revenus moyens.

Mais malgré ces problèmes structurels, le marché immobilier suisse ne montre aucun signe de stagnation: les experts s'attendent à une croissance modérée de 2 à 3%, comme le suggère notamment le baromètre actuel des prix immobiliers de la plateforme d'évaluation RealAdvisor. De plus, les experts du secteur s'accordent pratiquement à dire que la suppression de la valeur locative, décidée en septembre dernier, rendra la propriété immobilière encore plus attractive en Suisse.

L'évolution des prix des terrains illustre également bien la dynamique du marché: dans la zone urbaine de Zurich, le prix effectif d'un mètre carré de terrain à bâtir était en moyenne de 5002 francs en 2019. En 2023, il fallait débourser 7200 francs pour le même terrain. Cependant, l'écart de prix est énorme selon la région et l'emplacement: en 2024, le prix moyen au mètre carré pour les maisons individuelles en Suisse était d'environ 7400 francs. Cette valeur peut être utilisée comme indication approximative pour déterminer le prix des terrains à bâtir. Dans les emplacements particulièrement prisés, tels que les quartiers centraux de Zurich, le prix au mètre carré des terrains à bâtir peut toutefois grimper jusqu'à 20 000 francs, selon le développeur de projets P4.

La bulle reste d'actualité

La demande ne cesse donc d'augmenter, tandis que l'offre reste à la traîne. Il en résulte une situation insatisfaisante pour toutes les parties prenantes sur le marché immobilier suisse. L'Association suisse des propriétaires invite donc les responsables politiques et les autorités à accélérer le développement du logement et à faciliter l'acquisition de propriétés immobilières, par exemple en accélérant les procédures d'autorisation, en réduisant la bureaucratie, en améliorant la sécurité de la planification et en prenant des mesures contre les oppositions abusives. Cela est essentiel, car la propriété immobilière constitue un fondement important pour la stabilité, la constitution d'un patrimoine et la prévoyance vieillesse. «Pour que le rêve d'accéder à la propriété ne devienne pas inaccessible, des mesures politiques résolues sont nécessaires», souligne Markus Meier, directeur de l'association.

La situation actuelle pourrait-elle conduire à la formation d’une bulle immobilière? Une telle bulle se forme généralement lorsqu'une forte surévaluation s'est produite sur le marché immobilier, c'est-à-dire lorsque les prix augmentent au-delà de leur valeur réelle en un laps de temps relativement court. C'est précisément ce que constate UBS, qui voit de plus en plus de signes avant-coureurs, raison pour laquelle l'indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index a nettement augmenté. En effet, si l'activité de construction de logements s'est stabilisée à un niveau bas, mesurée en termes de permis de construire, une correction des prix reste improbable au cours des prochains trimestres compte tenu de la faible activité de construction et des taux d'intérêt bas.

Néanmoins, le risque d'une bulle immobilière est actuellement encore considéré comme modéré. Sebastian Zollinger, directeur et responsable du conseil immobilier chez PwC Suisse, estime également que le danger n'est pas imminent pour l'instant. «Certaines tendances sont toutefois bien présentes», explique-t-il. Contrairement au rapport de l'UBS, Sebastian Zollinger se concentre sur le domaine des immeubles de rapport.

Dans ce domaine, des facteurs tels que le niveau attractif des taux d'intérêt incitent les caisses de pension - la principale catégorie d'investisseurs immobiliers institutionnels en Suisse - à investir davantage dans des fonds immobiliers. «Si les marchés boursiers venaient à connaître un revirement de tendance, cela pourrait également avoir un impact sur le marché immobilier, même si celui-ci serait différé.» Mais dans l'ensemble, le secteur reste optimiste, les investisseurs professionnels recherchant principalement des biens immobiliers d'une valeur comprise entre 15 et 20 millions. «Ces biens constituent une classe d'actifs de premier ordre», explique Sebastian Zollinger, car le faible nombre de transactions à volume élevé réduit également les coûts liés à la gestion ultérieure des actifs. Et comme ces investissements immobiliers importants sont très prisés par les investisseurs institutionnels, mais qu'ils sont rares dans les centres urbains et donc peu rentables, l'appétit des fonds immobiliers et des fondations d'investissement pour le segment résidentiel s'étend de plus en plus à la périphérie.

Le savoir-faire local compte

Ce petit aperçu du marché immobilier suisse montre à quel point celui-ci est dynamique et complexe. Bien sûr, cela offre également des opportunités intéressantes: la demande toujours forte de biens immobiliers résidentiels et la hausse des prix profitent à tous ceux qui possèdent un bien immobilier ou un terrain à bâtir et ne sont pas opposés à une vente. Cependant, compte tenu de la complexité du marché, il est conseillé de faire appel à une aide professionnelle. C'est pourquoi BILANZ a de nouveau chargé l'institut d'études de marché Statista d'identifier et de récompenser les principaux acteurs du secteur immobilier suisse. Le résultat est le classement des «meilleurs experts immobiliers en Suisse en 2026». Pour établir ce classement, des milliers d'experts du secteur et de clients d'experts immobiliers ont été interrogés sur leurs évaluations et leurs expériences.

La liste fournit également des informations sur les différentes compétences des entreprises et est divisée en catégories telles que «Achat et vente», «Location» ou «Financement immobilier». Pour tous ceux qui envisagent d'acheter une maison ou qui souhaitent vendre un bien immobilier, il est donc intéressant de consulter la colonne «Achat et vente». Vous y trouverez les professionnels de l'immobilier qui peuvent vous aider dans votre projet. Marcel Hug, directeur de l'Association suisse de l'économie immobilière (SVIT), sait à quoi il faut prêter attention lors du choix d'un agent immobilier. «Il est en tout cas recommandé de choisir un agent immobilier qui connaît bien les conditions locales», souligne-t-il. Pour se faire une idée, on peut par exemple demander quelles ventes ce professionnel de l'immobilier a réalisées dans le passé. «Il est également utile de jeter un œil au réseau de l'agent immobilier», ajoute Marcel Hug. En effet, de nombreux clients ne savent pas que les agences immobilières sont souvent gérées comme des systèmes de franchise et qu'un nom prestigieux ne garantit pas à lui seul que l'on a vraiment affaire à un expert régional ou local.

Un prix raisonnable

Selon Marcel Hug, il est également utile de demander des devis à plusieurs prestataires et de comparer leurs offres avec soin. Son conseil d'expert: «Ne choisissez pas simplement l'agent immobilier qui promet le prix de vente le plus élevé, surtout si le montant indiqué est nettement supérieur à celui des autres offres.» La raison: mettre un bien sur le marché à un prix excessif se retourne contre vous, car la vente ne se concrétise pas et le bien reste longtemps en vente, ce qui donne une impression négative et peut avoir des conséquences défavorables. «Si vous devez ensuite revoir le prix à la baisse, c'est désagréable et cela envoie un mauvais signal à l'extérieur», explique-t-il.

La valeur du courtier

Mais même avec une tarification réaliste, les propriétaires immobiliers devraient pouvoir réaliser une bonne affaire. «Les prix augmentent, et même si, en raison de cette évolution, les ventes prennent peut-être un peu plus de temps qu'en 2025, on parvient généralement à vendre un bien sans difficulté», ajoute-t-il. Mais qu'en est-il de la rémunération des courtiers? Une commission d'environ 3% du prix de vente est courante, mais on voit de plus en plus de prestataires sérieux qui proposent des commissions comprises entre 1% et 1,5%. Et qu'en est-il des agents immobiliers à prix fixe, qui ne sont pas rémunérés à la commission, mais avec un salaire fixe? «C'est tout à fait possible, et ce principe est de plus en plus fréquent, mais je me demande dans quelle mesure cette approche motive l'agent immobilier à rechercher le meilleur prix pour son client.»

Si vous ne souhaitez pas vendre un bien immobilier, mais en acheter un, il est judicieux de vous informer au préalable sur les prix d'achat et de vente courants. Pour cela, on peut recourir à des «estimations hédoniques»: la valeur marchande d'un bien immobilier est alors calculée avec précision à partir des prix de vente effectivement obtenus pour des biens comparables. Cette analyse fondée sur des données sert également de base à de nombreuses banques pour l'octroi de prêts hypothécaires. L'avantage du point de vue du client: l'évaluation est rapide, objective et souvent gratuite. On obtient ainsi une bonne valeur indicative du prix prévisible d'un bien.

Les pièges de l'évaluation

Pour les biens standard, la méthode hédonique permet déjà de refléter parfaitement la valeur marchande. «S'il s'agit par exemple d'un appartement classique de 4,5 pièces dans la région de Zurich, Bâle ou Berne, ces outils numériques permettent de déterminer les prix de manière très fiable», précise Marcel Hug. Dans de tels cas, l'évaluation de la banque est tout à fait suffisante. Cependant, la situation se complique lorsqu'il s'agit de biens immobiliers au caractère individuel. «Dès qu'il est question de réaffectation, par exemple lorsque des appartements sont construits sur un ancien site industriel, le modèle hédonique atteint ses limites.» Dans ce cas, des facteurs que les systèmes purement basés sur des données ne peuvent pas entièrement prendre en compte jouent souvent un rôle. Dans de tels scénarios, l'expertise d'évaluateurs immobiliers spécialisés est nécessaire. C'est pourquoi Statista consacre à cette discipline une catégorie distincte intitulée «Évaluation immobilière», qui fournit des informations sur les professionnels de ce domaine et rend leur expertise transparente.

Objets virtuels

Il est également recommandé de faire appel à des évaluateurs immobiliers professionnels lorsqu'il s'agit d'estimer la valeur d'un terrain à bâtir ou lorsque l'on envisage d'acheter un bien immobilier encore en construction. En effet, les acheteurs potentiels doivent souvent se décider pour des projets qui n'existent encore que virtuellement. Dans ce cas, il est recommandé de transmettre la description de la construction d'une maison ou d'un bien immobilier à un évaluateur immobilier afin qu'il analyse le projet en détail et vérifie s'il répond réellement aux exigences des clients. Connaître les prix courants du marché immobilier n'est qu'une partie du chemin: pouvoir se permettre le prix d'achat demandé est une autre question. Si vous avez besoin d'une aide financière pour réaliser votre rêve d'accession à la propriété, consultez la rubrique «Financement immobilier» du classement Statista.

Sans surprise, vous y trouverez de nombreuses banques. En général, il est judicieux de commencer par demander un crédit immobilier à votre banque habituelle. Mais là encore, il vaut la peine de comparer. «C'est notamment le cas parce que les banques ne sont plus aussi solvables qu'auparavant et qu'elles se montrent donc généralement plus réticentes à accorder des crédits.» Il est également facile de comparer les hypothèques en ligne, par exemple sur Comparis.

Enfin, il est également intéressant de jeter un œil au marché des logements locatifs, qui est également couvert par le classement Statista avec les catégories «Gestion» et «Location». Vous y trouverez les meilleures entreprises en matière de gestion de surfaces locatives et d'entretien des biens immobiliers.

Les chiffres actuels de l'Office fédéral de la statistique montrent que le marché locatif est un élément essentiel du secteur immobilier local: à la fin de 2023, 58,2% des Suisses vivaient en location, 23,5% étaient propriétaires d'une maison et 12,3% étaient propriétaires d'un appartement. Si vous recherchez un partenaire pour gérer la location de votre bien immobilier, vous avez tout intérêt à faire appel à une entreprise qui se distingue par son attitude professionnelle et favorable aux locataires. «En effet, le marché locatif urbain est en pleine effervescence, les prix ne cessent d'augmenter et beaucoup de gens s'inquiètent de la question du logement», explique Marcel Hug. Il est donc judicieux de faire preuve d'une certaine sensibilité dans les relations avec les locataires.