Où l'achat sera-t-il bientôt plus avantageux que la location?

Ces dernières années, la hausse des loyers et la baisse des taux hypothécaires ont modifié l’équation entre les coûts de la location et ceux de la propriété. En d’autres termes, l’achat d’un logement est devenu, de manière générale, plus attrayant que la location.

Avec la suppression de la valeur locative, au plus tôt dans deux ans, la fiscalité de la propriété en Suisse va évoluer. Concrètement, cela signifie que la valeur locative ne sera plus imposée comme un revenu mais, en contrepartie, les intérêts hypothécaires ne pourront plus être déduits. Les experts s’attendent dès lors, de manière générale, à une charge fiscale légèrement réduite pour les propriétaires de logements.

Dans le système actuel, qui inclut l'imposition de la valeur locative, la propriété du logement est en moyenne moins coûteuse que la location dans 1217 communes suisses, ce qui correspond à 57% de toutes les communes. Cette proportion devrait progresser à 71% après la suppression du mécanisme, selon une étude présentée début février par la société de conseils immobilier Wüest Partner.

Cette évolution ne concerne toutefois pas uniformément toutes les communes, villes ou régions du pays. L’avantage de coût en faveur de la propriété se manifeste surtout en Suisse romande, notamment dans les cantons du Jura, de Neuchâtel, de Fribourg et du Valais, ainsi que dans de nombreuses communes des cantons de Vaud et de Genève.

Cela s'explique par la charge fiscale plus faible après l'abolition, car les ménages propriétaires auront en moyenne des coûts nets réduits sur leur logement. Les charges sont également moins élevées sur le Plateau, où la propriété du logement demeure plus avantageuse que la location.

Louer reste plus attractif autour de Zurich

La situation est légèrement différente dans les grandes villes suisses, y compris dans l'agglomération de Zurich, en Suisse centrale et dans les Grisons. Dans ces régions, la location devrait rester globalement plus avantageuse. En cause, premièrement: des prix d’acquisition très élevés au regard du niveau des loyers.

Ces prix d'acquisitions élevés résultent, entre autres, d'une charge fiscale exceptionnellement faible en Suisse centrale notamment, ce qui stimule la demande en propriété et alimente la hausse des prix. L’accès à la propriété y devient dès lors peu attractif, voire hors de portée, pour les revenus moyens. À Zurich, s’ajoute à des prix record une pression fiscale élevée.

Deuxièmement, dans ces régions à prix élevés (grandes villes, communes aisées ou touristiques), la suppression des déductions pour les intérêts hypothécaires pourrait accroître la charge fiscale nette des primo-accédants, poursuit Wüest Partner.

Ces dernières années déjà, la comparaison entre achat et location a souvent penché en faveur de la propriété. Cette tendance devrait se renforcer dans de nombreuses régions après la suppression de la valeur locative.

Dans l’ensemble, l’impact de cette réforme resterait toutefois limité, car d’autres facteurs demeurent déterminants pour l’évolution des prix et les décisions des ménages, souligne Wüest Partner. Parmi eux figurent notamment le niveau des taux d’intérêt, le contexte macroéconomique, l’évolution démographique et la situation du marché du travail.