UBS alerte: l'initiative «10 millions» freinerait l'immobilier

L'immigration, en particulier celle des ressortissants des pays de l'Union européenne, est un moteur essentiel de la croissance démographique et, par conséquent, du marché immobilier en Suisse, et ce depuis des années. Mais un «oui» à l'initiative dite «des dix millions» pourrait entraîner un tournant sur le marché immobilier suisse.

L'arrière-plan et le point de départ de cette initiative est la libre circulation des personnes entre la Suisse et l'UE, qui existe depuis le début des années 90. Depuis lors, chaque année, plusieurs dizaines de milliers de personnes de plus ont immigré en Suisse que celles qui ont quitté le pays pour d'autres pays européens. Concrètement, ce solde migratoire se situe entre 40 000 et 50 000 personnes par an.

Au total - c'est-à-dire par rapport à tous les pays, y compris les pays dits tiers - le solde migratoire était de 60 000 à 70 000 personnes. En revanche, les naissances n'ont que peu contribué à la croissance démographique. L'excédent des naissances - les naissances moins les décès - était faible par rapport à la migration nette et donc insignifiant pour la croissance de la population locale.

De plus, selon UBS, sans la migration, le nombre de personnes vivant durablement en Suisse diminuerait même, passant de 9,1 millions aujourd'hui à 8,5 millions en 2050, car sans l'afflux de jeunes adultes étrangers, le nombre de naissances diminuerait nettement, de sorte que l'excédent de naissances deviendrait fortement négatif, selon une analyse récente de la grande banque qui met en lumière le lien entre la migration et le marché immobilier.

Un nombre de personnes en Suisse qui diminue ou du moins qui n'augmente pas au-delà d'un certain seuil va tout à fait dans le sens de l'initiative populaire sur laquelle on votera en juin. Elle demande que la population ne dépasse pas dix millions de personnes d'ici 2050. A partir de 9,5 millions de personnes, le Conseil fédéral et le Parlement doivent prendre des contre-mesures. Et si aucun autre moyen n'est efficace, la libre circulation des personnes doit être résiliée - comme «ultima ratio», pour ainsi dire.

L'initiative n'est pas seulement politiquement explosive. Selon les experts d'UBS Matthias Holzhey et Maciej Skoczek, elle aurait également des conséquences sur le marché immobilier. En effet, selon l'initiative, la migration nette devrait être globalement inférieure d'environ 20 000 personnes par an à la moyenne des 20 dernières années - ce qui signifie qu'une acceptation de l'initiative populaire freinerait également le marché immobilier.

L'écart géographique du marché immobilier s'accentuerait

A court terme, ni les loyers ni les prix des logements en propriété ne seraient corrigés. Mais «les investisseurs pourraient - comme dans le cas des initiatives sur les résidences secondaires et sur l'immigration de masse - agir avec plus de prudence et exiger une prime de risque plus élevée qu'aujourd'hui pour les investissements», indique la grande banque dans son analyse. Cette prime de risque est tombée à des niveaux historiquement bas ces dernières années en raison de la demande massive de biens immobiliers et des conditions de financement relativement favorables.

A long terme, les conséquences de l'initiative des dix millions sont plus perceptibles, l'écart géographique du marché immobilier s'accentuerait: «Les grands centres comme Zurich, Genève et Bâle ainsi que les centres régionaux forts devraient s'en sortir nettement mieux que les sites périphériques», écrivent les économistes.

Car l'initiative ne résout pas la pénurie de logements dans les centres. Il s'agit d'un problème structurel qui devrait encore s'aggraver à cause de l'initiative populaire: la limitation de l'immigration limite également l'afflux de spécialistes de la construction. En cas de pénurie, le secteur de la construction et donc l'offre immobilière sont freinés.

Dans les régions périphériques, la migration restreinte se traduit par une baisse des recettes fiscales et donc par une pression accrue sur le fisc dans les lieux situés en dehors des centres. Les investissements dans les transports, l'éducation et les services de base risquent d'être réduits, selon l'analyse d'UBS. La perte de qualité de l'emplacement entraîne alors une baisse de la demande de logements. Le marché immobilier se refroidit.

Ces dernières années et actuellement encore, le marché immobilier suisse est une sorte de garant de croissance et de rendement pour les investisseurs immobiliers, essentiellement en raison de la libre circulation des personnes. Selon UBS, une suppression de la libre circulation des personnes suite à l'initiative des dix millions équivaut à un «worst case».

«La Suisse risque de perdre son statut de havre de paix pour les capitaux immobiliers internationaux, qui reposait depuis des décennies sur la stabilité politique, une monnaie forte et une croissance fiable», concluent les experts.

Les initiants dénoncent l’effet inflationniste de l’immigration

Les auteurs de l'initiative populaire avancent des arguments différents de ceux d'UBS. En 2001, 28 873 nouveaux logements ont été construits, contre 49 314 en 2020, soit une hausse de 71%. Pourtant, il y a une pénurie de logements. L'immigration l'accentue et fait grimper les loyers. De plus, l'afflux de professionnels de la construction entraîne une nouvelle migration, car non seulement les personnes travaillant dans le bâtiment viennent en Suisse, mais aussi leurs familles. C'est pourquoi la situation ne cesse de s'aggraver, à moins que l'on ne mette un terme à l'immigration.