Pourquoi Implenia s’est emparée de Wincasa

L’entreprise de construction zurichoise réussit ainsi une jolie opération, encore plus pour ses affaires que pour ses actionnaires. Implenia a trouvé un moyen de stabiliser son chiffre d’affaires, son bénéfice et ses parts de marché pour l’avenir. Et cela, grâce à une intégration en amont dans le secteur du bâtiment.

Des opérations dans le domaine immobilier

Il ne s’agit plus seulement de construire des logements et de percer des tunnels à travers les Alpes. Implenia souhaite désormais également gagner de l’argent avec des immeubles existants. Par conséquent, disposer du winterthourois Wincasa dans son portefeuille signifie avant tout des revenus stables et récurrents pour le groupe de construction.

Il s’agit de la deuxième grande opération d’Implenia dans le domaine de l’immobilier. Dès le milieu de l’année 2020, le géant a externalisé son portefeuille immobilier dans Ina Invest Holding, qui devenait ainsi la première entreprise à entrer en bourse en 2020, en pleine pandémie. Parallèlement, Implenia s’est assuré une grande part des actions de la nouvelle entité, soit plus de 40%.

Avec ce spin-off, Implenia s’est lancée dans une fuite en avant. Le bâtiment et le génie civil, c’est bien beau. Le groupe a décroché de gros contrats pour des tunnels en Suisse, en Norvège et en France et a construit pas mal de complexes résidentiels dans son pays d’origine. Mais les rendements intéressants sont ailleurs: dans la location et la gestion immobilière. Bref, tout ce qui intervient une fois la construction terminée.

En reprenant le leader du marché Wincasa, Implenia acquiert un portefeuille solide: 40% de logements, 20% de bureaux, 20% de surfaces commerciales. Et cela sans dettes, on ne trouve que quelques engagements de leasing. Implenia n’aura donc pas besoin d’injecter des liquidités.

Un grand potentiel de synergie

Contrairement à Ina Invest, qui a été constituée en tant que filiale, Wincasa sera pleinement intégrée dans le groupe. Plus précisément au sein de la branche «Buildings», ce qui devrait avoir des effets positifs directs sur le bénéfice et la marge de l’entreprise zurichoise. De plus, Ina Invest est une cliente de Wincasa et Implenia un actionnaire de référence d’Ina Invest. Les prestations de Wincasa profiteront aussi bien à l’un qu’à l’autre. En outre, le management y voit un grand potentiel de synergie. Les coûts sont également concernés, notamment au travers d’achats communs et de licences informatiques partagées.

Le carnet de commandes d’Implenia était déjà bien rempli avant l’opération: il y a cinq ans, le groupe de construction affichait des commandes pour un peu plus de 6 milliards de francs. Au fil des ans, celles-ci ont augmenté pour atteindre plus de 7 milliards en 2022. Et bien que la pandémie ait creusé un énorme trou dans le bénéfice de l’entreprise – la société a enregistré une perte de 132 millions de francs en 2020 –, André Wyss a pu ramener l’entreprise dans la zone bénéficiaire deux ans plus tard, avec une bonne centaine de millions de francs.

Croître de manière rentable

Il s’agit maintenant pour le CEO de «regrouper les compétences» et de «proposer une offre de prestations intégrée». En fin de compte, l’objectif consiste à croître de manière rentable, car Wincasa représente un «modèle commercial à marge élevée». La raison est simple: la pénurie de logements en Suisse est criante. La population augmente, les nouveaux arrivants inondent le marché du logement et les résidences se font de plus en plus rares. En d’autres termes, les conditions sont bonnes pour les bailleurs et les prestataires de services immobiliers.

Wincasa apporte une marge bénéficiaire opérationnelle de 10%. Implenia compte ainsi sur une amélioration de sa propre marge à partir de 2024, à hauteur d’environ 15 millions de francs supplémentaires par an. Implenia a bien besoin de ce multiplicateur de marges. Car si l’entreprise devait avoir un problème à long terme, ce serait la faiblesse persistante des marges dans le secteur de la construction et un carnet de commandes fortement dépendant de la conjoncture.

Le défi est de taille. Les marges bénéficiaires du secteur de la construction, tant dans le génie civil que dans le bâtiment, se situent depuis des années à un faible niveau. Pour l’exercice 2022, Implenia a annoncé une marge bénéficiaire opérationnelle de 3,9%. A titre de comparaison, l’Office fédéral de la statistique a récemment indiqué que la marge bénéficiaire de l’ensemble de l’économie suisse s’élevait environ à 7%.