Immobilier: l'endettement des propriétaires atteint un niveau record

Le marché hypothécaire suisse a repris de la vigueur en 2025: après deux années de faible croissance, le marché a progressé de 3,1%, soit 39 milliards de plus l'année dernière, selon l'étude du marché hypothécaire 2025 de Moneypark. Ainsi, l'endettement des propriétaires a pour la première fois franchi la barre des 1 300 milliards de francs. Concrètement, le volume des hypothèques a atteint 1 310 milliards de francs fin 2025. Au cours des dix dernières années, le marché des hypothèques a ainsi augmenté de plus d'un tiers.

La forte croissance de l'année dernière s'explique par les taux d'intérêt bas et la hausse continue des prix de l'immobilier. «De plus, les transactions immobilières ont atteint leur niveau le plus élevé des dix dernières années», indique l'étude. Ainsi, davantage de maisons et d'appartements en propriété ont de nouveau été construits. Parallèlement, de nouveaux propriétaires ont, après l'achat d'un bien existant, augmenté l'hypothèque précédente et l'ont remplacée par une nouvelle hypothèque plus élevée.

Les fournisseurs d'hypothèques n'ont pas pu profiter financièrement de l'augmentation du volume. En raison des taux d'intérêt bas, la marge nette d'intérêt a nettement diminué en 2025 selon Moneypark. Les fournisseurs n'ont pu compenser cela que partiellement par des coûts de refinancement plus faibles. Pour cette année, une situation similaire se profile: une croissance du marché comparable est attendue, «ce qui ne profitera aux fournisseurs que si le prix, le risque et la base de coûts sont corrects», écrivent les auteurs de l'étude.

Du côté des fournisseurs, un changement de garde a également eu lieu sur le marché hypothécaire suisse: les caisses de pension ont dépassé les assurances en part de marché – devenant ainsi pour la première fois le deuxième groupe de fournisseurs le plus important derrière les banques. Grâce à une croissance de 8%, les caisses de pension gèrent désormais un volume hypothécaire de 34 milliards de francs. À titre de comparaison: il y a dix ans, ce chiffre était de 14 milliards de francs.

La très grande majorité des hypothèques continuent d'être accordées par les banques, qui détiennent ensemble une part de marché de 95%. Les banques cantonales détiennent une part de 39%, UBS 21%.