Alors que la première hausse en juin du taux de référence concernait environ la moitié des locataires, le deuxième tour de vis, qui devrait faire passer le taux de 1,5% à 1,75%, devrait toucher trois-quarts des contrats de bail, prévient la banque dans une étude.
Une nouvelle hausse est attendue par les économistes de l'établissement vers la fin de l'année prochaine ou début 2025. Comme les bailleurs peuvent également faire valoir une partie de l'inflation - 40% du renchérissement intervenu depuis la dernière adaptation du loyer pouvant être répercuté sur le loyer - et des frais généraux, les augmentations de loyers pourraient dépasser les 3% prévus dans le cadre du taux de référence.
Les experts de Raiffeisen tablent ainsi pour l'année prochaine sur une accélération temporaire de 8% des coûts du logement, si l'on prend en compte les différentes composantes des loyers. Cette hausse aura aussi un impact sur l'inflation - les loyers pesant pour environ 20% sur l'indice des prix à la consommation - qui devrait du coup se replier moins vite.
"Les propriétaires peuvent aisément faire valoir ces ajustements, car le marché de l'immobilier locatif est largement asséché en raison de la forte immigration, de l'activité beaucoup trop faible dans la construction de logements et du nombre important de nouveaux ménages", souligne Fredy Hasenmaile, l'économiste en chef de Raiffeisen.
Rééquilibrer le marché
L'expert plaide pour "un rééquilibrage entre l'offre et la demande" grâce à "la construction rapide de nouveaux logements". Raiffeisen ne voit cependant, pour l'heure, aucun signe de rebond de l'activité de construction afin de remédier à la sous-offre locative. Le taux de vacance devrait ainsi chuter sous 1% en septembre, signalant "une importante pénurie sur le marché locatif".
Début juin, le taux d'intérêt de référence applicable aux contrats de bail a été augmenté à 1,5%, contre 1,25% précédemment, l'Office fédéral du logement (OFL) relevant cet indicateur pour la première fois depuis son introduction en 2008. Les bailleurs ont du coup le droit de procéder à une hausse d'environ 3%, à condition toutefois que le loyer actuel soit fondé sur l'ancien taux de référence. Cette hausse entre en vigueur au 1er octobre.
Selon l'indice Swiss Real Estate Offer publié par SMG Swiss Marketplace Group et le cabinet de conseil immobilier Cifi, les loyers ont déjà pris l'ascenseur en juillet, tout autant en comparaison mensuelle (+0,7%) qu'annuelle (+3,8%).