Lorsque la chaleur change la valeur d’un logement

Quand on rêve de sa maison idéale, on pense souvent à de grandes fenêtres, des pièces baignées de lumière et une terrasse ensoleillée. La luminosité et l'ensoleillement font partie des critères classiques de qualité d'un bien immobilier. Les acheteurs sont prêts à payer plus pour cela.

Maria Kraft (nom modifié) pensait elle aussi avoir trouvé l'appartement de ses rêves à Zollikon (ZH). La façade vitrée de ce duplex neuf, où la consultante vit avec sa fille de trois ans et son compagnon, s'étend sur les deux étages. Mais l'été, la famille ne peut plus profiter de la vue imprenable sur le lac de Zurich. Lors de la dernière vague de chaleur, elle a maudit ces grandes fenêtres. «Le rafraîchissement au sol n'a servi à rien, il faisait toujours entre 28 et 30 degrés à l'étage, alors que les stores et les fenêtres étaient toujours fermés», raconte-t-elle. Elle ne voudrait probablement plus emménager dans une telle «serre». Les étés de plus en plus chauds changent-ils notre vision du bien immobilier idéal?

2026 a battu des records de chaleur: avec environ 3 degrés au-dessus de la moyenne historique, ce fut le mois de juin le plus chaud jamais enregistré en Europe de l'Ouest. Avec 39 degrés, la Suisse alémanique a connu sa température la plus élevée depuis le début des relevés météorologiques. Dans les zones densément bâties, la chaleur s'accumule particulièrement: les experts parlent de l'effet d'îlot de chaleur urbain. L'asphalte et le béton emmagasinent de grandes quantités de chaleur pendant la journée et la restituent lentement la nuit. Parallèlement, il manque souvent des espaces verts qui rafraîchissent leur environnement par évaporation, tandis que la circulation et les bâtiments produisent une chaleur supplémentaire.

Cet effet est particulièrement visible après le coucher du soleil. Dans les villes suisses, les températures nocturnes estivales peuvent être de cinq à sept degrés plus élevées que dans les zones rurales environnantes. Il en résulte nettement plus de nuits tropicales, où le thermomètre ne descend pas en dessous de 20 degrés.

Quand il fait trop chaud, le soleil n'est soudainement plus recherché. À la place, l'ombre, la fraîcheur et la végétalisation prennent de l'importance. C'est pourquoi l'économie environnementale étudie depuis quelques années l'impact de la hausse des températures sur les prix de l'immobilier.

Une étude menée dans plusieurs villes françaises donne des résultats particulièrement clairs. Elle montre que lorsque la température de surface augmente d'un degré Celsius, les prix de l'immobilier baissent en moyenne de 2,2%. Une étude à Berlin a également démontré une influence mesurable des îlots de chaleur urbains sur les prix de l'immobilier.

À quel point ce lien peut varier, une étude menée à Téhéran l'illustre bien. Les chercheurs ont croisé environ 32 000 transactions immobilières avec des données satellites sur la température de surface, la végétation, les îlots de chaleur et l'imperméabilisation. Résultat: la chaleur n'a pas le même effet dans tous les quartiers. Les quartiers centraux, bien que parmi les plus chauds de la ville, restent chers en raison de leur emplacement attractif. Dans les quartiers résidentiels, en revanche, les zones plus fraîches et plus végétalisées atteignent des prix plus élevés, tandis que les quartiers plus chauds perdent de la valeur.

On ne sait pas encore si des corrélations similaires peuvent être observées en Suisse. Il n’existe pas encore d’études à ce sujet. Pour Donato Scognamiglio, ancien CEO de la société de conseil immobilier Iazi et actuel président du conseil d’administration, le plus grand défi consiste à «distinguer l’influence de la chaleur des autres facteurs déterminant les prix».

C’est à cela que sert le modèle hédonique des prix. Il s’agit de la méthode standard pour évaluer la propriété résidentielle, qui décompose un bien immobilier en de nombreux critères déterminant sa valeur: de la taille et l’état à l’accessibilité, en passant par la vue, l’ensoleillement ou le niveau sonore. Sur la base de milliers de transactions, le modèle calcule l’influence de chaque critère sur le prix de vente.

Des chercheurs internationaux utilisent le même principe de base, mais élargissent le modèle avec des données environnementales supplémentaires. À l’aide d’images satellites, des paramètres comme la température de surface, la densité de végétation et les îlots de chaleur urbains sont intégrés dans les calculs.

Pour qu’un tel lien puisse également être démontré en Suisse, il faudrait d’abord un nombre suffisant de transactions immobilières pendant les périodes de chaleur, explique Donato Scognamiglio. La chaleur n’est pas encore prise en compte comme critère indépendant dans les modèles d’évaluation suisses. Mais il estime probable que cela change avec le changement climatique. «À long terme, la chaleur pourrait devenir aussi pertinente que le bruit ou l’ensoleillement», dit-il.

Aujourd’hui, les maisons exposées à la chaleur ne sont pas encore moins chères. «Les emplacements ensoleillés restent recherchés et plus chers que les emplacements ombragés», explique Ursina Kubli, responsable de la recherche immobilière à la Banque cantonale de Zurich. La proximité des emplois et des écoles, les possibilités de shopping et l’offre résidentielle continuent de rendre les villes attractives.

Il est difficile de prouver de manière isolée si la chaleur a déjà un impact. Ursina Kubli cite l’évolution autour du lac de Zurich: les prix de l’immobilier sur la rive gauche du lac ont récemment rattrapé ceux de la Goldküste. On ne peut toutefois pas dire si l’ensoleillement légèrement moindre y joue un rôle. D’autres facteurs comme la charge fiscale ou la proximité du canton de Zoug influencent également les prix.

Le marché n’est cependant pas totalement inchangé. L’assureur Swiss Life constate que des thèmes comme l’ombrage, la végétalisation, la qualité de vie à l’extérieur et la protection thermique estivale gagnent en importance auprès des acheteurs et locataires potentiels. Surtout dans les nouvelles constructions, les questions concernant le climat intérieur et la protection solaire sont aujourd’hui posées plus fréquemment qu’il y a quelques années.

Le secteur réagit à cela. Toutefois, moins par les prix que par la planification: Implenia prend en compte, dans les nouvelles constructions, des mesures ciblées contre les îlots de chaleur. Cela comprend une disposition des bâtiments optimisée pour le climat, une bonne ventilation, de l’ombrage, des façades végétalisées ainsi que des arbres et des plans d’eau qui rafraîchissent leur environnement par évaporation.

Les premiers signes de préférences modifiées apparaissent déjà aujourd’hui. Selon les observations d’Implenia, les appartements en attique et sous les toits particulièrement exposés à la chaleur reviennent plus souvent sur le marché. «Il est possible que ces biens individuels ne puissent pas être vendus au prix de revente attendu», indique l’entreprise.

Des périodes de chaleur prolongées pourraient encore modifier davantage la demande à l’avenir, explique Ursina Kubli. La région de l’Oberland zurichois a le potentiel de devenir une nouvelle zone tendance. La proximité de la forêt et de l’eau offre des espaces naturellement frais, avec – par rapport à des emplacements plus chauds – des prix immobiliers encore modérés.

Au lieu de la Goldküste, Maria Kraft aurait probablement trouvé plus de fraîcheur dans l’Oberland zurichois. Cet été, elle l’a trouvée du moins loin d’ici: pendant ses vacances d’été en Islande, dans l’Atlantique Nord.