«Si nous continuons ainsi, la Suisse aura un problème social majeur dans dix ou vingt ans»

Pourquoi le logement est-il aujourd'hui si rare et si cher?

Les électeurs ne voulaient plus tolérer le mitage du territoire. Le vote de 2013 sur la révision de la loi sur l'aménagement du territoire a été déterminant. A l'époque, le souverain avait décidé que les zones à bâtir non construites devaient être réduites et que le développement devait se faire dans les agglomérations. Je considère que cette révision est à l'origine de la crise actuelle du logement abordable.

Pourquoi est-ce problématique?

Sur le papier, cette approche est séduisante. Mais dans la pratique, cette équation ne fonctionne pas à long terme. La densification spatiale est beaucoup plus coûteuse que la plupart des gens ne le pensent. La construction densifiée est onéreuse, elle prend beaucoup plus de temps que la construction en périphérie et suscite des résistances. C'est pourquoi il manque aujourd'hui de plus en plus de logements. Ce qui a été freiné dans la construction de logements à la périphérie de la ville n'est pas remplacé dans la même mesure à l'intérieur. L'aménagement du territoire n'a donc pas tenu sa promesse de 2013 selon laquelle la densification permettrait de créer suffisamment de logements de remplacement.

«Une offre de terrains constructibles plus petite et plus chère pousse les prix à la hausse.»

Les spécialistes de l'aménagement du territoire affirment que l'on ne peut pas continuer comme avant 2013. La Suisse est petite, le sol est limité. On ne peut pas sacrifier éternellement les terres cultivables.

Le mitage n'est pas beau et n'est pas non plus durable. Je trouve moi aussi que la densification des constructions est souhaitable. Mais il y a un conflit d'objectifs. Une offre plus restreinte et plus chère de terrains constructibles fait grimper les prix. Avec le temps, le logement devient inabordable. Si nous continuons ainsi, la Suisse aura dans dix ou vingt ans un problème social majeur dû au manque de logements, comme à Londres. Le sans-abrisme n'en est qu'un symptôme.

Dans les années 1950, la Grande-Bretagne a introduit des «ceintures vertes» autour des grandes villes. A partir des années 1970, ces ceintures sont devenues de plus en plus restrictives. Des villes comme Londres ne pouvaient plus s'étendre vers l'extérieur. Parallèlement, la croissance des centres-villes a été limitée. En Suisse, nous sommes au début de cette phase et ne devrions pas commettre de telles erreurs.

«Je suis frappé par le fait qu'un certain nombre d'aménageurs du territoire et de scientifiques suisses qui prônent cette forme d'habitat vivent eux-mêmes dans des maisons individuelles.»

Les spécialistes de l'aménagement du territoire vivent-ils dans des lotissements denses?

Je suis frappé par le fait que de nombreux spécialistes suisses de l'aménagement du territoire et de la science qui prônent cette forme d'habitat vivent eux-mêmes dans des maisons individuelles. Nous voulons manifestement la densification interne pour les autres, mais pas pour nous-mêmes.

Les spécialistes de l'aménagement du territoire affirment que leur travail n'a qu'une faible influence sur la mise à disposition de logements et sur les prix. La spéculation foncière, les faibles taux d'intérêt et la surabondance d'argent à investir seraient les vrais coupables.

Londres montre qu'un aménagement du territoire dysfonctionnel a un impact massif sur l'accessibilité financière des logements. Dans les années 1960, plus de 400 000 nouveaux logements étaient construits chaque année, contre environ 200 000 aujourd'hui, alors que l'immigration ne cesse de croître.

Les faibles taux d'intérêt réels et l'excédent d'argent placé jouent certes un rôle, mais là où l'offre est flexible, le logement a tendance à rester abordable, même lorsque les taux d'intérêt sont bas. Pour les investisseurs fortunés, de tels placements sont moins intéressants. La spéculation foncière est plus un symptôme qu'une cause.

Les spécialistes de l'aménagement du territoire, certaines villes ainsi que la gauche affirment que le sol devrait être géré par l'État.

Le sol est un bien rare que nous devrions gérer avec parcimonie. On pourrait y parvenir en taxant les logements vides ou en prélevant un impôt sur la valeur du sol. Une gestion par l'État ne serait réalisable que par des expropriations étendues et arbitraires. En outre, on peut se demander si l'État pourrait réellement gérer les logements de manière plus efficace que les particuliers. La construction de logements sociaux tend à concentrer la pauvreté dans l'espace et peut renforcer l'exclusion sociale plutôt que de la réduire.

La tendance à la pénurie de logements est-elle réversible?

L'aménagement du territoire réagit incroyablement lentement. L'orientation prise dans les urnes en 2013 n'est perceptible que depuis 2020 environ. Si nous devions changer de cap aujourd'hui et augmenter l'offre, il faudrait encore cinq à dix ans pour que cela ait des conséquences sur le marché.

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Cet article est une adaptation d'une publication parue dans Handelszeitung.