Au moment du divorce, le régime matrimonial est liquidé et les biens du couple sont répartis. Une discussion sur la propriété du bien immobilier qui a servi de logement principal aux époux ne peut être occultée. L’immeuble est souvent transféré exclusivement à l’un des deux conjoints, une copropriété du bien s’avérant en général difficile à la suite d’un divorce.
Si le transfert de l’immeuble n’entraîne en principe aucune conséquence en matière d’impôt sur le revenu, d’autres impôts peuvent être dus, en particulier l’impôt sur le gain immobilier (pour le vendeur) et les droits de mutation (pour l’acquéreur).
Libre choix des cantons
Toutes les lois fiscales cantonales prévoient la possibilité de différer l’imposition d’un éventuel gain immobilier réalisé lors du transfert d’immeuble résultant de la liquidation du régime matrimonial. La durée de possession d’un immeuble détermine le taux de l’impôt sur le gain immobilier, c’est pourquoi cette possibilité peut s’avérer très intéressante selon les situations pour l’époux reprenant, qui se retrouve toutefois seul débiteur de la charge fiscale en cas de vente ultérieure à un tiers. De ce fait, l’accord des deux conjoints quant au différé d’imposition est obligatoire et devrait être inclus dans la convention de divorce.
En matière de droits de mutation, les cantons sont libres de décider si le transfert d’immeuble dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial est soumis ou non à l’impôt. Ainsi, certains cantons ont choisi d’exonérer ces transferts (par exemple les cantons de Vaud et de Neuchâtel), d’autres de prévoir un taux privilégié ou d’appliquer le taux ordinaire.
A noter que le Code civil prévoit que la propriété foncière est réputée transférée au jour du jugement de divorce et non pas au moment de l’inscription au registre foncier. Ceci pourrait impacter la durée de possession déterminante pour le calcul de l’impôt sur le gain immobilier ou le moment de la perception des impôts.
Afin d’éviter un transfert de l’immeuble, le propriétaire peut en laisser l’usage à son ex-conjoint après le divorce. La mise à disposition à titre gratuit peut être faite par exemple sous la forme d’un droit d’habitation ou d’un usufruit, de préférence inscrit au registre foncier. La forme choisie aura un impact sur l’imposition du revenu et de la fortune, qu’il s’agira d’anticiper. De même, la dette hypothécaire devra être allouée à l’un ou l’autre des conjoints en fonction de la nouvelle situation.
Financement du logement
L’utilisation à titre gratuit de l’immeuble correspond souvent à une contribution d’entretien en nature, en principe d’un montant équivalent à la valeur locative. Cette dernière est déductible pour l’époux qui l’octroie si le bénéficiaire est son ex conjoint ou ses enfants mineurs. Si le bénéficiaire est un enfant majeur, la déduction n’est pas octroyée selon les règles fiscales en vigueur. Il est ainsi judicieux de prévoir dans la convention de divorce la part du bien utilisée par chacun des bénéficiaires.
Un autre aspect lié et souvent occulté concerne le financement du logement. En effet, selon la loi, les prétentions de prévoyance professionnelle acquises durant le mariage et jusqu’à l’introduction de la procédure de divorce sont partagées entre les époux au moment du divorce. Si un versement anticipé du capital a été effectué en faveur de l’un des époux pour l’acquisition du bien, il doit être pris en compte pour déterminer l’avoir de prévoyance à partager.
Si les avoirs restants dans sa caisse de pension ne sont plus suffisants pour couvrir sa dette, l’époux qui a retiré son capital de prévoyance devra la compenser, par exemple en remboursant son institution de prévoyance au moment du divorce.
Les aspects fiscaux et financiers liés à un immeuble lors du divorce ne sont ainsi pas négligeables et c’est pourquoi il s’avère judicieux de trouver un terrain d’entente quant à l’utilisation et à la propriété du logement commun.