Avez-vous acheté une maison au tournant du millénaire? Félicitations! Vous êtes riche! En effet, depuis l’an 2000, les prix de l’immobilier résidentiel ont plus que doublé en Suisse, avec une hausse spectaculaire de 128%. Une analyse exclusive réalisée par l’expert en évaluation immobilière IAZI pour Handelszeitung montre que la situation est encore plus extrême. Toutes les villes suisses de plus de 10 000 habitants ont été analysées.
L’évolution est particulièrement frappante à Carouge (GE). Les prix y ont plus que quadruplé: les maisons individuelles dans cette banlieue genevoise valent aujourd’hui 345% de plus qu’en 2000. Une maison qui coûtait encore 645 000 francs au tournant du millénaire vaut aujourd’hui environ 2,87 millions de francs. La ville occupe ainsi la première place des communes ayant connu la plus forte hausse des prix au cours des vingt-cinq dernières années. Cette municipalité est devenue une zone urbaine très prisée: jeune, branchée, proche du centre-ville. La demande est forte, l’offre est rare. Le taux de logements vacants est de seulement 0,33%. En d’autres termes, ceux qui veulent un appartement doivent payer le prix fort.
Zollikon, la commune la plus chère
Dans la ville de Genève, les prix ont augmenté d’environ 282%. Les maisons individuelles coûtent aujourd’hui près de quatre fois plus cher qu’autrefois. Le mélange entre charme international, terrain constructible limité et demande stable fait du marché genevois une machine à faire grimper les prix. La ville de Zoug arrive en troisième position des villes où l’immobilier est le plus cher: en vingt-cinq ans, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 270% et ceux des appartements de 316%. La politique fiscale, le boom économique et le charme exclusif font de ce canton un lieu de prédilection pour les riches, ce qui exerce une pression correspondante sur le marché.
En comparaison, Zurich semble presque sage. Les maisons individuelles dans la ville du bord de la Limmat ne sont «que» 239% plus chères qu’il y a vingt-cinq ans. Néanmoins, ceux qui ont acheté il y a vingt-cinq ans ont aujourd’hui réalisé une belle plus-value. Et puis il y a Zollikon, qui occupe la cinquième place. Cette commune de la «côte dorée» zurichoise n’est plus un secret depuis longtemps. Ici, une maison coûte en moyenne 3,41 millions de francs. Zollikon est ainsi devenue la commune la plus chère de Suisse. Qu’est-ce qui relie la plupart de ces villes en plein essor? Elles sont situées à proximité immédiate d’un lac ou d’un grand centre. Les prix sont élevés, mais la demande l’est encore plus, comme en témoignent les taux de vacance extrêmement bas.
«C’est l’une des plus longues tendances à la hausse de l’histoire, déclare Donato Scognamiglio, président du conseil d’administration de IAZI. Ceux qui ont acheté au tournant du millénaire se frottent les mains aujourd’hui.» Les raisons de cette longue hausse des prix sont multiples. D’une part, la Suisse est un pays d’immigration. Depuis 1956, à quelques exceptions près, le solde migratoire est élevé, avec plusieurs dizaines de milliers de personnes chaque année. «La croissance démographique est le moteur du marché immobilier», explique Matthias Holzhey, spécialiste immobilier chez UBS. Dans le même temps, la construction n’a pas suivi le rythme de cette croissance.
On a depuis longtemps oublié qu’il peut aussi y avoir des crises immobilières. Il y a trente ans, l’immobilier était tout sauf une valeur sûre. Le marché traversait alors une crise profonde: entre 1989 et 1998, les prix des maisons individuelles ont chuté d’environ 25% et ceux des appartements en copropriété d’environ 22%. Une période difficile pour les propriétaires: la pierre n’était soudainement plus synonyme de sécurité.
Ce temps est révolu. Depuis 1998, la tendance est à la hausse, malgré toutes les crises financières et économiques. Le marché immobilier suisse est devenu une machine à faire de l’argent pour les investisseurs. Surtout en comparaison avec d’autres investissements. Depuis le 1er janvier 2000, le Swiss Market Index (SMI) n’a progressé que de 44%. Le Swiss Performance Index (SPI), beaucoup plus large, a fait bien mieux avec une performance de 170%. Les investisseurs ont toutefois fait encore mieux avec l’or. Alors que l’once d’or coûtait encore 300 francs en 2000, son cours s’élève actuellement à 2666 francs. Il a donc été multiplié par huit.
Des rendements de rêve
Les investissements immobiliers présentent toutefois un avantage décisif par rapport à l’or et aux actions: les investisseurs peuvent obtenir des rendements de rêve avec peu de capitaux propres grâce à l’effet de levier. Ce mécanisme garantit une augmentation disproportionnée du rendement du capital investi (à condition que les revenus ou la plus-value de l’immeuble soient supérieurs aux coûts de financement). Avec un capital propre représentant seulement 20% du prix de l’objet, les acheteurs profitent de la totalité de la plus-value d’une maison. Par exemple, ceux qui ont acheté une maison à Carouge en 2000 n’ont dû débourser que 129 000 francs de capital propre. Vingt-cinq ans plus tard, la vente a généré un bénéfice d’environ 2 millions. Le capital propre investi a ainsi enregistré une plus-value de 1475%.
Prix de la maison en 2000: 645 044 fr.
Capital propre (20%): 129 000 fr.
Hypothèque (80%): 516 000 fr.
Intérêts payés (2,5% sur 25 ans): 322 000 fr.
Prix de la maison en 2025: 2,871 millions de francs
Calcul: 2,871 millions de francs moins l’hypothèque de 516 000 francs moins les frais d’intérêt de 322 000 francs donnent un bénéfice d’environ 2 millions de francs sur un capital propre initialement investi de 129 000 francs.
De tels rendements de rêve sont-ils encore réalistes aujourd’hui? Pour les acheteurs, l’accès à la propriété est devenu plus difficile. Les prix sont élevés, les réglementations bancaires sont plus strictes, ce qui rend l’accès aux hypothèques plus difficile. Le revenu annuel brut moyen d’une famille avec enfants est actuellement d’environ 150 000 francs. Selon les calculs récents d’UBS, seulement 31% des Suisses peuvent ainsi s’offrir un bien immobilier de quatre pièces ou plus. Même avec un revenu plus élevé de 200 000 francs, seulement 49% peuvent s’offrir leur propre logement.
Investir dans la pierre est-il donc encore rentable? «Les taux d’intérêt bas en Suisse stimulent l’immobilier, explique Donato Scognamiglio. Aujourd’hui, acheter un appartement en propriété revient moins cher que de louer un logement comparable.» Ursina Kubli, spécialiste immobilière à la Banque cantonale de Zurich, est tout aussi optimiste: «L’immobilier est et restera une valeur refuge. La pénurie sur le marché des logements en propriété va donc s’accentuer, ce qui devrait entraîner une nouvelle hausse des prix.» Matthias Holzhey d’UBS table également sur une poursuite de la croissance des prix des logements en propriété, à 3,5% pour 2025. Le boom est donc loin d’être terminé.
