Le passage du taux de référence de 1,50% à 1,25% annoncé lundi par l'Office fédéral du logement (OFL) autorise certes les locataires dont le contrat de bail est indexé sur cette variable à prétendre à une réduction de loyer de 2,91%. Mais ces derniers disposent aussi d'une batterie de possibilités pour atténuer, voire surcompenser, les demandes d'allègement.
Les bailleurs peuvent ainsi répercuter 40% de l'inflation officiellement recensée par l'indice des prix à la consommation depuis la dernière adaptation de loyer.
Ils disposent en outre de la possibilité de transposer aux locataires l'«augmentation de leurs frais généraux». Dans la pratique et selon la HEV, les régies tendent à appliquer un taux forfaitaire de 0,5% de hausse par année.
Systématique à sens unique
L'Asloca préconise de vérifier préalablement à toute demande le droit à une baisse de loyer à l'aide du calculateur mis à disposition du public sur son portail internet. L'association salue la perspective d'un «petit allègement» pour les locataires, tout en fustigeant le problème de fond persistant des loyers abusifs, qui n'a de cesse de faire grimper la part des coûts du logement dans les dépenses des ménages.
«Moins d'un quart des locataires ayant droit à une réduction en ont effectivement bénéficié par le passé,» stipule en outre Michael Töngi, vice-président de l'Asloca, dans un communiqué, dénonçant la tendance des propriétaires à répercuter plus systématiquement les hausses que les baisses du taux de référence.
La HEV souligne dans une prise de position que la législation limite les prétentions de baisse de loyer aux cas de rendements abusifs, représentant plus de 3,25% des fonds propres investis par les propriétaires ou 4,75% dans le cas de logements neufs. Tout rendement inférieur à ces seuils permet selon la faîtière de balayer les demandes de réduction. En cas de litige, il suffit au bailleur de démontrer que le rendement est admissible, ou que le loyer est conforme aux usages locaux.
Effet retard
Les variations du taux de référence demeurent inopérantes sur les contrats de locations indexés sur d'autres variables, comme le coûts de la vie.
Toute modification à la hausse ou à la baisse ne peut entrer en vigueur qu'au terme d'une période de préavis, généralement fixée à trois mois complets. La publication du taux de référence survenant en début de mois, il convient d'ajouter à ce délai le reste dudit mois. Les requêtes fructueuses ne déboucheront ainsi sur des baisses de loyer effectives qu'à compter de janvier prochain.