Comment les proptechs changent la donne

Mais les technologies de ces sociétés attirent toujours plus les convoitises. Plusieurs grands groupes, comme Bâloise, la Mobilière ou Helvetia, rachètent ou prennent des participations dans les start-up les plus prometteuses. Ainsi, en 2020, 81% des proptechs jugeaient les acteurs classiques de l’immobilier assez réceptifs ou très réceptifs à leurs solutions, contre seulement 63% un an auparavant.

Planification, financement, construction, intermédiation, gestion de portefeuilles ou des bâtiments: les entreprises proptech sont actives à tous les niveaux de la chaîne de création de valeur immobilière. Lesquelles d’entre elles ont observé un embellissement de leurs affaires durant la pandémie? Qui s’attirent les faveurs des grands groupes? Comment ces innovations sont-elles accueillies par les différentes professions de l’immobilier? Décryptage avec des entreprises et des experts du milieu.

Il n’y a pas si longtemps, trouver un nouveau logement passait par une prise de contact avec l’une des agences immobilières de la région de son cœur. Puis sont arrivés les premiers sites d’annonces spécialisés. Au début des années 2000, Immopool, devenu depuis Homegate, un des leaders du marché, recensait 17 000 objets. Un chiffre qui fait pâle figure en regard des 140 000 annonces de logements à louer ou à acheter que l’on peut découvrir aujourd’hui sur le site de Lookmove (+700%).

La start-up vaudoise, fondée en 2012, se targue de défricher cette jungle d’annonces, en réalisant une agrégation automatisée. «L’offre immobilière est fragmentée sur plus de 20 portails et des centaines de sites d’agence, explique Maxime Danibert, CEO et fondateur de Lookmove, qui emploie une vingtaine de personnes à Lausanne. Cette situation complexifie la recherche immobilière, les gens perdent du temps à parcourir de nombreux sites et ratent les bonnes affaires.»

Couper les intermédiaires

Afin de ne pas présenter d’annonces redondantes, périmées ou incomplètes, la jeune pousse a développé des algorithmes d’analyse qui trient en continu des annonces provenant de plus de 60 sites. «Nous avons intégré 26 critères, tels que l’emplacement, le prix ou la qualité des photos, de manière à pouvoir mettre en avant automatiquement les meilleures annonces.» La jeune société, qui ambitionne de s’étendre en Europe, prévoit par ailleurs une nouvelle levée de fonds pour ajouter à sa plateforme des outils destinés aux courtiers.

Le recours aux nouvelles technologies permet aussi de revoir certaines manières de faire bien rodées du secteur. C’est l’ambition de l’entreprise Neho. Cette agence immobilière 2.0 propose aux particuliers de vendre leur bien en échange d’une commission fixe d’environ 10 000 francs, là où les acteurs traditionnels demandent un pourcentage de 3% du prix de vente, ce qui représente en moyenne de 30 000 à 50 000 francs pour un appartement ou une maison individuelle. «Notre offre est partie d’un triple constat: l’apparition des portails en ligne a fait dégringoler la valeur ajoutée des agences, l’avènement des outils de gestion de la relation client (CRM) a permis de grandement simplifier le travail des courtiers et, enfin, les prix ont doublé, voire triplé ces vingt dernières années, alors que le taux des commissions est resté le même», avance Eric Corradin, CEO et cofondateur de Neho.

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Nous nous sommes rendu compte que la révolution digitale n’avait pas eu lieu au début de la chaîne.

Une progression qui fait grincer des dents la concurrence établie. «La commission d’agence représentait jusqu’ici une véritable poule aux œufs d’or, beaucoup de courtiers finançant le reste de leurs activités grâce à elle, souligne le directeur de Neho. Depuis notre lancement il y a trois ans, nous n’avons observé que très peu de réactions de leur part, ce qui est une chance pour nous, car il existe une réelle attente du marché et nous sommes les seuls à même d’y répondre.»

2| Des investissements revisités

La technologie transforme aussi la manière d’investir dans la pierre. Ainsi, la plateforme genevoise Foxstone fait figure de pionnière dans l’investissement participatif immobilier en Suisse romande. Elle propose de devenir copropriétaire d’immeubles résidentiels, avec un apport minimum de 10 000 francs, et revendique à l’heure actuelle plus de 11 000 particuliers séduits par sa proposition. La société SwissLending, basée à Genève, utilise elle aussi le principe du financement participatif, mais s’est spécialisée dans le prêt pour les professionnels de l’immobilier.

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De nouveaux outils apparaissent aussi pour aiguiller les promoteurs ou les régies dans leurs prochains coups de pioche. Exemple avec l’outil de prospection numérique développé par la start-up genevoise Popety.io. Son principe? Etablir une cartographie de l’ensemble des parcelles constructibles de Suisse. «Les promoteurs font aujourd’hui face à une pénurie de terrains constructibles, particulièrement sur l’Arc lémanique, dit Thibault Clement, CEO de Popety. Une situation qui s’est accentuée avec l’adoption de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, qui encourage à exploiter les réserves à bâtir dans les zones déjà densifiées.»

L’outil développé par Popety.io agrège les données issues de différents registres communaux, cantonaux ou fédéraux. Celles-ci sont ensuite analysées automatiquement pour donner une note à chaque parcelle, en fonction de son potentiel de développement. «En discutant avec nos clients, nous nous sommes rendu compte que la révolution digitale n’avait pas encore eu lieu au début de la chaîne.» Le service est proposé sous forme d’abonnements compris entre 500 et 1900 francs suivant le volume d’analyses souhaité, et compte aujourd’hui une trentaine de clients, un nombre doublé depuis l’automne.

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«L’exploitation des données est devenue un enjeu fondamental pour le secteur», remarque Marilyne Pasquier, professeure à la Haute Ecole de gestion Fribourg et responsable de l’Observatoire du logement et immobilier Fribourg. Ce projet, financé par une association, développe un système d’information de référence sur le marché du canton. «Mais ces données doivent être fiables pour pouvoir être employées à bon escient. Dans cette optique, je pense que les informations provenant directement des acteurs du terrain sont la meilleure option, même si certaines d’entre elles sont difficiles à collecter.»

Assister les régies immobilières dans leur travail de location et de vente constitue un grand pan du secteur proptech en Suisse. Selon «PropTech Map Switzerland», plus de 30% des entreprises se placent dans les catégories marketplace/plateforme, vente ou location. C’est le cas de la société fribourgeoise HomePad, dont la solution est utilisée par 5000 personnes dans quatre pays d’Europe. «Dès sa phase pilote en 2013, notre logiciel a été développé de concert avec plusieurs sociétés romandes, explique le directeur et fondateur Betim Shkodra. Nous accompagnons désormais 1580 clients, de la petite régie qui se lance dans la gestion locative à des groupes comme Comptoir immobilier ou Pilet & Renaud, par exemple.»

Le logiciel HomePad One digitalise les processus de gestion locative, à l’entrée et à la sortie du bien. Sur une tablette, le collaborateur d’une régie remplit l’état des lieux d’entrée. Il lui est aussi possible d’enregistrer un inventaire du mobilier pour les meublés. A la remise du bail, il peut comparer automatiquement les changements survenus dans l’appartement en mettant à jour l’état des lieux numérique, mais aussi faire signer une convention de sortie ou chiffrer les dégradations. «En 2013, on a dû «évangéliser» cette digitalisation aux régies, se rappelle Betim Shkodra. Il fallait les convaincre de l’intérêt du logiciel pour améliorer leurs processus internes et réduire les risques de litiges.»

La société a étendu ses activités en France après deux ans d’existence, puis en Belgique et au Luxembourg. Désormais, elle est confrontée à une dizaine de concurrents en Europe. «Notre atout par rapport à la concurrence est d’investir beaucoup dans l’innovation et la R&D, explique le directeur. Nous proposons un document PDF qui centralise toutes les informations et peut contenir des dizaines de photos. Il respecte les exigences légales du lieu où il est établi et peut être signé sur place par les parties prenantes, même hors ligne. En outre, nous offrons un accompagnement au changement avec deux formateurs qui organisent des webinaires pour former les collaborateurs.» Au total, plus de 1 million de documents légaux numériques ont été établis depuis la création de HomePad.

L’entreprise de 20 collaborateurs vient de lancer un deuxième produit, HomePad Resolve. «Il s’agit cette fois-ci de couvrir toute la période d’occupation du logement, précise le directeur. Les occupants peuvent envoyer une demande concernant leur location et un ticket envoyé à la régie s’ouvre sur la plateforme. Cette tâche est ensuite gérée de manière collaborative sur un seul canal. Les prestataires peuvent par exemple y déposer un devis en cas de panne.» La PME applique un modèle mixte pour ces deux produits: un tarif pour chaque rapport établi ou objet géré, qui décroît en fonction de l’abonnement choisi (plus celui-ci a une durée longue, moins le coût par unité est élevé).

Digitaliser les processus

Arnaud Turrettini, administrateur de Bory Immobilier à Genève, travaille avec une autre entreprise du secteur en Suisse romande: Tayo Software. Implantée sur le campus de l’EPFL depuis 2017, elle met en relation locataires, gérants et fournisseurs, et ce, pour le compte d’une vingtaine de régies suisses. «Nous avons été impliqués dans le projet depuis ses débuts, qui a débouché chez nous sur la création de Bory Live. Dans cette application, les locataires déposent directement leurs demandes, qui peuvent ainsi être traitées par la régie, mais aussi directement transférées à d’éventuels prestataires de services.»

La gérance de 65 employés, qui disposait déjà d’un portail pour les propriétaires, est satisfaite de cette digitalisation. Elle y voit un gain de temps pour ses collaborateurs, qui s’épargnent des mails et téléphones. «La clientèle veut aussi communiquer plus facilement avec nous.» L’administrateur indique toutefois qu’il veille toujours au rapport coût-bénéfice de ces technologies. «D’autres tentatives, dont un système de chatbot, n’ont à l’inverse pas été concluantes et nous les avons arrêtées.»

Etant donné le coût élevé de certaines solutions, mieux vaut cibler les tâches à digitaliser, confirme Frédéric Dovat, secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse). Selon lui, que ce soit pour un état des lieux, la présentation du portfolio avec des visites virtuelles, un état locatif ou la gestion d’un bien, les technologies permettent de gagner du temps dans le traitement des tâches répétitives ou administratives. Elles permettent aussi d’uniformiser certaines informations. «Tous ces outils ne remplaceront toutefois jamais l’être humain. Il y aura toujours des tâches à haute valeur ajoutée demandant des connaissances pointues (économiques, juridiques, politiques, etc.), mais aussi un savoir-faire en matière d’interactions humaines, par exemple pour régler un conflit de voisinage.»

4| De l’autofinancement au rachat par un groupe

A l’image des deux fondateurs de HomePad, qui se sont servis de leurs fonds propres pour démarrer leur aventure, trois quarts des sociétés proptech (74%) sont encore financées par les créateurs et associés de l’entreprise. «Contrairement à l’industrie, qui requiert des équipements coûteux, un bureau et un ordinateur suffisent généralement pour se lancer», précise Fredy Hasenmaile de Credit Suisse, qui a déjà réalisé trois études sur ce secteur depuis 2017. La famille et les amis aident au financement de 5% des sociétés, les business angels dans 6% des cas et des entreprises bien établies dans 10% des cas. Les 5% restants reçoivent des fonds de banques, de spécialistes du capital-risque ou autres.

La Bâloise a suivi la même logique avec l’acquisition de Movu en 2017. Cette entreprise, qui réalise environ un cinquième de ses activités en Suisse romande, est la plus grande plateforme de déménagement de Suisse, selon Nicole Hess, porte-parole du groupe d’assurances. Plus de 40 000 personnes l’ont déjà utilisée pour comparer les offres de déménageurs et d’équipes de nettoyage, et les réserver en ligne. «Movu simplifie cette démarche pour ses clients et apporte de la transparence au marché suisse du déménagement», relève la chargée de communication. La PME de 40 employés tire ses profits de commissions prélevées sur les gains des déménageurs.

Avec l’acquisition de Movu ou des prises de participation dans Bubble Box (blanchisserie), Houzy (agrégateur de services pour propriétaires privés), Devis.ch (plateforme consacrée aux prestations d’artisanat et de nettoyage) et Batmaid (ménage), Bâloise construit un écosystème autour de la maison baptisé «Home». «Nous élargissions le spectre classique de la Bâloise avec de nouveaux services autour de la maison et de l’habitat, explique Dominik Hug, responsable de cet écosystème. Movu a permis à la Bâloise d’entrer dans ce nouvel univers, d’accéder à de nouveaux contacts clients et au know-how de la start-up dans l’établissement de telles plateformes numériques. Pour l’assureur, le déménagement constitue un moment idéal pour proposer une assurance ménage. Quant à Movu, elle profite de la notoriété de la Bâloise et de sa grande base de clients ainsi que de l’infrastructure d’un grand groupe, par exemple pour son accounting ou ses RH.» Le groupe ne communique aucun chiffre sur les rachats ou les chiffres d’affaires des start-up qu’elle a intégrées ou soutenues.

Trois raisons principales justifient l’intérêt d’entreprises bien établies pour des proptechs, selon Fredy Hasenmaile de Credit Suisse: «Soit il s’agit d’un bon investissement pour elles, soit elles souhaitent créer une sorte de one-stop-shop où les consommateurs se sentent bien servis, soit leur cœur de métier est très similaire et elles veulent avoir accès à la technologie de la start-up.»

5| Le télétravail modifie les besoins

La pandémie a inégalement touché les proptechs. Les entreprises basant leurs modèles d’affaires sur les déménagements, la location et la vente ont observé, pendant le confinement, un recul ou une augmentation moins forte que prévu de leurs revenus ou de leur nombre de clients. C’est le cas de HomePad, qui a enregistré une croissance annuelle moyenne de 30% de son chiffre d’affaires jusqu’en 2019, puis de seulement 10% environ en 2020. Toutefois, l’intérêt des entreprises et des clients finaux pour des solutions digitales a tendance à augmenter, ce qui pourrait être de bon augure à moyen terme. «La population doit effectuer davantage de tâches en ligne durant la pandémie. Il y a ainsi une plus grande acceptation des produits digitaux qui pourrait bénéficier aux modèles d’affaires des proptechs, relève Dominik Hug de la Bâloise. Même s’il est encore trop tôt pour dire si cela entraînera un boom des déménagements, la population suisse a aussi réalisé l’importance du bien-être à la maison ainsi que dans les environs de son logement.»

En 2013, on a dû «évangéliser» cette digitalisation aux régies. Il fallait les convaincre.

Le bureau ne devrait pas disparaître pour autant, selon Stève Cattin, mais il s’agira certainement à l’avenir d’une combinaison. «Il y aura un peu de travail à la maison, au coworking, au bureau, au café, etc. Se rassembler au bureau restera important pour créer de la valeur, de la communauté, mais il faudra aussi de la flexibilité.» Les grands sièges sociaux en centre-ville pourraient laisser la place à plus de bureaux satellites, selon lui. «On peut aussi imaginer rediriger les flux vers un coworking en cas de grande affluence, par exemple.»

La start-up de Zurich recueille des informations pour aider les sociétés de plus de 5000 employés à optimiser leurs espaces de bureau, comme Swiss Re, Zurich Assurance, La Poste ou UPC. «On livre des données à ces entreprises afin qu’elles prennent leurs décisions en toute connaissance de cause. C’est ensuite à elles de faire l’arbitrage entre des intérêts politiques, financiers, humains, etc.» Concrètement, Locatee, qui se décrit comme une sorte de «Google Analytics des portfolios d’immeubles», utilise l’infrastructure sans fil existante pour suivre en temps réel l’occupation des locaux. «Nos concurrents effectuent plutôt cela à l’aide de comptages manuels (des étudiants comptent toutes les heures les employés présents pendant une semaine, par exemple) ou à l’aide de capteurs installés spécifiquement.»

Locatee, créée en 2015, vient d’ouvrir une antenne à New York et a levé, au printemps 2020, 4 millions de dollars. Elle emploie désormais 56 collaborateurs. Stève Cattin ne donne pas de chiffres concrets sur l’expansion de sa société en période de pandémie. «Une grande entreprise pharmaceutique qui testait notre technologie sur deux ou trois de ses immeubles l’a toutefois étendue à l’entier de ses espaces de travail dans le monde, multipliant par un facteur 100 les surfaces analysées par Locatee.» La start-up ambitionne de mesurer 10 000 bâtiments d’ici quatre ans et de s’étendre en Asie-Pacifique d’ici deux ans. «Nous ne visons pas la rentabilité pour l’instant, la priorité va à l’investissement pour réussir à capturer le marché et à devenir un des leaders mondiaux du domaine.»

Le secteur proptech en chiffres

• 81% Part des proptechs qui observent une forte ou une certaine augmentation de la réceptivité (ou acceptation) à leurs solutions de la part des sociétés immobilières en 2020
• 36 Le nombre de sites «places de marché» proptech opérant en Suisse en 2020, contre 43 en 2019
• 74% Part des proptechs financées par leurs fondateurs ou partenaires

Source: «Swiss Proptech Report 2020», Credit Suisse

Les métiers de la construction

«Plus les maîtres d’ouvrage s’impliquent, plus les objets seront à même
de satisfaire leurs besoins», relève Robert Ischer, vice-président de l’Association des développeurs immobiliers vaudois. En Suisse romande, ils font d’ailleurs toujours plus appel à des bureaux pour les soutenir dans le suivi de leurs projets. «Les processus se complexifient et demandent plus de compétences sur le plan juridique, administratif, technique ou économique.» Lexique.

• Maître d’ouvrage (MO): l’entité privée ou publique qui commande les travaux.
• Assistant MO (AMO): lorsque le MO n’a pas les compétences à l’interne ou suffisamment de temps, cette personne l’épaule dans le suivi des travaux et vérifie qu’il remplit ses obligations (décisions, contrats à signer…). Elle a un rôle de conseil et peut aider sur un sujet spécifique (finances, assurances, marché…).
• Représentant ou délégué MO (RMO): ce spécialiste a les mêmes compétences que l’assistant, mais il dispose aussi d’un pouvoir de décision tout au long du projet. Il s’agit souvent d’indépendants avec une grande expérience, transversale, dans le développement immobilier, contrairement aux assistants au maître d’ouvrage, qui ont généralement plus un profil de spécialiste (architecte, avocat, financier, ingénieur dans l’écoconstruction, etc.)
• Direction générale des travaux: cette fonction ne se retrouve que dans les projets de très grande envergure. Elle veille à la bonne exécution des travaux et fait le lien entre le MO, l’administration et les tiers. Il s’agira par exemple d’un projet de quartier divisé en plusieurs lots, qui auront chacun une direction locale des travaux, et concentrant un grand nombre d’entreprises de construction et de bureaux d’architectes.
• Planificateur général: là aussi, il s’agit de grands projets avec plusieurs mandataires à gérer, mais ce travail de chef d’orchestre a lieu avant le début des travaux. Son rôle consiste par exemple à préparer la mise à l’enquête en vue de la construction.

Quel est l’état des lieux de la proptech en Suisse?

Le nombre d’entreprises actives continue à croître. Notre dernière étude, réalisée l’an dernier avec Credit Suisse, a recensé plus de 300 solutions proptech en Suisse. Le secteur se trouve désormais dans une phase de croissance et devrait bientôt entamer une période de consolidation. On en voit d’ailleurs déjà les premiers signes, comme par exemple l’investissement de la Mobilière dans Buildigo.

Quels sont les segments les plus prometteurs?

Il existe plusieurs tendances transversales qui vont s’imposer ces prochaines années. Cela concerne en premier lieu le développement de véritables écosystèmes numériques, à savoir des plateformes qui couvrent l’ensemble des besoins des clients, plutôt que de se focaliser sur une seule problématique. Autre tendance très forte: l’intérêt accru portant sur l’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Cela concerne d’abord l’aspect environnemental, avec l’intégration de principes de «smart building» en matière de nouvelles constructions. Enfin, notre cartographie du secteur montre une croissance du nombre d’entreprises proptech dans le domaine des ventes.

Selon votre dernière étude, un petit nombre seulement des entreprises immobilières traditionnelles se montrent très réceptives à l’offre des start-up proptech. Pourquoi?

On peut établir un parallèle avec l’ascension d’Uber ou d’Airbnb, qui ont bouleversé l’industrie du transport et de l’hôtellerie. Les solutions développées par les start-up proptech sont innovantes et basées sur le numérique, cela crée un fossé générationnel avec les dirigeants d’entreprises traditionnelles, et évidemment aussi un rapport de concurrence. Mais on voit que la crise sanitaire a fait bouger les lignes. Il y a une année, les courtiers se sont retrouvés dans l’impossibilité de proposer des visites de leurs biens, et beaucoup se sont rapidement rabattus sur des visites virtuelles. Je constate que la situation a provoqué un bond en avant dans l’acceptation des solutions proptech. C’est une des raisons qui nous amènent à penser que les collaborations entre jeunes pousses et sociétés établies vont aller en s’intensifiant.

Comment la Suisse est-elle positionnée en comparaison internationale?

On peut citer deux chiffres parlants à cet égard: la Suisse compte, comme déjà dit, plus de 300 proptechs, ce qui représente une densité très forte par rapport à sa population. On y recense aussi plus de 50 investisseurs. A titre de comparaison, c’est trois fois plus qu’en Autriche. Cette situation tient sûrement au fait que la Suisse occupe les premières places dans les classements mondiaux en matière d’innovation. La présence d’écoles de premier plan comme l’ETHZ ou l’EPFL joue aussi un rôle. On remarque d’ailleurs que les fondateurs issus de ces institutions intègrent les principes ESG dans l’ADN même de leurs projets entrepreneuriaux.

Créer un modèle 3D intégrant l’ensemble des données géométriques, techniques, financières et énergétiques d’un bâtiment. Voilà le principe de la méthode BIM (building information modeling), que l’on peut traduire par «modélisation des données du bâtiment». A la croisée de l’architecture, de l’ingénierie et de la construction, ce processus de travail collaboratif permet d’anticiper de nombreux problèmes au moment de la mise en place d’un nouveau chantier, mais aussi de diminuer les frais futurs.

«La construction représente en moyenne 20% des coûts dans le cycle de vie d’un ouvrage, les 80% restants relevant de l’exploitation, expliquent Steeve Blanche et Antoine Leblond, fondateurs d’ABLE BIM Services, un bureau genevois spécialisé dans le BIM. Disposer d’un jumeau numérique permet à la fois de garantir une manière de construire correctement et de disposer de données pertinentes pour planifier les rénovations nécessaires au cours des décennies suivantes.»

La méthodologie BIM s’avère particulièrement utile lors de la conception d’un nouvel ouvrage, les plans utilisés par les différents corps de métier étant directement tirés d’un seul et même modèle numérique. Elle peut cependant aussi s’appliquer à du bâti ancien, qui est alors scanné à l’aide de différents outils. Longtemps à la traîne en Suisse, le concept suscite toujours plus l’intérêt des acteurs du secteur. «Aujourd’hui, près de la moitié des projets de grande envergure sont construits selon les paramètres du BIM, alors que cela ne concernait pas plus de 20% des projets lorsque nous nous sommes lancés en 2017.»