«Nous passons d’une logique de construction à une logique de cycle de vie du bâtiment»

Active dans l’immobilier depuis vingt ans, Virginie Galland a entamé sa carrière dans le domaine de la gérance, puis est devenue directrice générale du groupe Naef en 2023. Par sa fonction, elle supervise l’activité du groupe actif dans la gérance, le courtage, la promotion et l’expertise, qui comprend dix agences en Suisse romande et plus de 500 collaborateurs. Elle revient sur les changements en cours, entre nouvelles normes, matériaux alternatifs et évolution des usages, en s’appuyant notamment sur l’expertise des équipes spécialisées des filiales Alios et Sioux.

Le développement durable est aujourd’hui au cœur de tous nos projets, en particulier dans la rénovation. Ce n’est plus un sujet annexe. Il influence concrètement nos choix de matériaux, nos méthodes de travail, mais aussi la manière dont on accompagne les locataires pendant les chantiers. On ne peut plus rénover comme avant. Nous nous appuyons aussi sur des partenaires spécialisés, comme les ingénieurs en construction durable Magenta Eko, pour intégrer ces enjeux de manière plus systématique dès la conception.

Un projet qui illustre bien l’habitat de demain est Atria, à la gare des Eaux-Vives, à Genève. Ce bâtiment regroupe trois co­opératives avec des publics différents: étudiants et jeunes actifs, familles et seniors. Ce qui est intéressant, c’est justement cette mixité organisée. On sort d’une logique de logement standardisé pour aller vers des lieux de vie plus ouverts, intergénérationnels, avec des espaces mutualisés et des usages qui évoluent dans le temps. C’est à mon sens une vraie réponse aux enjeux actuels, à la fois sociaux et environnementaux.

Notre domaine d’activité avance, mais souvent sous contrainte. Pendant longtemps, les efforts ont été concentrés sur la consommation énergétique des bâtiments en exploitation. L’adoption en 2025 de la norme SIA 390/1 marque cependant un vrai tournant, puisqu’elle introduit une lecture complète du cycle de vie du bâtiment, de sa construction à sa déconstruction, en intégrant aussi les questions de mobilité. Cela oblige à repenser en profondeur la manière de concevoir et de réaliser les projets. Sur le terrain, cette évolution est désormais très concrète: rénover aujourd’hui ne consiste plus à remettre un bâtiment dans son état initial, mais à atteindre de nouveaux standards énergétiques et environnementaux. Cela implique des adaptations importantes pour toute la filière, ainsi qu’une coordination plus étroite avec les autorités. On observe d’ailleurs une accélération du rythme des rénovations, portée à la fois par les contraintes réglementaires et les incitations fiscales.

Il existe encore des disparités entre les cantons. A Genève, les exigences en matière de bilan carbone vont devenir progressivement contraignantes d’ici à 2034, avec une intégration directe dans la législation. Dans d’autres cantons, comme Vaud ou Neuchâtel, la norme SIA 390/1 reste pour l’instant une référence de bonne pratique, sans obligation légale stricte. Toutefois, la dynamique est clairement enclenchée, notamment avec des initiatives comme le Plan climat vaudois ou les évolutions attendues de la loi sur l’énergie. Le cadre réglementaire joue un rôle clé: c’est souvent lui qui permet de faire évoluer rapidement les pratiques à l’échelle du secteur. Dans ce contexte, nous avons souhaité anticiper en structurant notre démarche interne. Au sein du groupe Naef, nous travaillons actuellement avec un mandataire spécialisé à l’élaboration d’un guide de durabilité, destiné à l’ensemble des parties prenantes de nos projets, afin de garantir une application concrète et cohérente de ces principes dès la phase de conception.

Sur les matériaux, les choses avancent, mais pas sans limites. Le béton recyclé, par exemple, est déjà utilisé et même en partie imposé à Genève: la réglementation exige en effet qu’au moins 20% des granulats de tout béton neuf proviennent de matériaux recyclés. Cela reste néanmoins une solution partielle, car ses propriétés techniques ne permettent pas de l’utiliser pour tous les éléments, notamment structurels. D’autres alternatives se développent, comme les bétons «bas carbone», le bois ou encore des solutions hybrides combinant plusieurs matériaux. Certaines innovations, comme les ciments sans clinker ou les bétons intégrant du CO2, montrent qu’il existe un vrai potentiel, même si leur généralisation reste à confirmer.

Mais le principal frein aujourd’hui n’est pas uniquement technique ou économique, il est aussi culturel. On constate encore des réticences, notamment chez certains acquéreurs, vis-à-vis du bois ou du réemploi, avec cette perception de matériaux moins durables ou «d’occasion». Faire évoluer ces mentalités est un enjeu majeur pour l’ensemble des acteurs du secteur. Au sein du groupe Naef, nous avons progressivement intégré ces approches et développons actuellement des projets 100% bois en PPE, avec un impact carbone mesuré. Ils sont plus coûteux, mais ils démontrent qu’il est possible de concilier durabilité, qualité de construction et attentes du marché.

L’impression 3D dans la construction reste aujourd’hui assez marginale. Il existe des expérimentations, notamment à l’international, mais on est encore loin d’un déploiement à grande échelle. A court terme, il nous semble plus pertinent de se concentrer sur le développement de la préfabrication hors site, qui permet de gagner en efficacité, de mieux maîtriser les délais et de réduire certains coûts. Dans un contexte où les techniques de construction durable peuvent générer des surcoûts, la capacité à construire plus rapidement devient un levier important.

Dans les dix prochaines années, plusieurs évolutions vont profondément transformer le secteur. Le développement du réemploi constitue également un tournant important. De nombreux acteurs travaillent déjà sur les questions de ­stockage, de réhabilitation et d’assurance des matériaux. Cela reste complexe, notamment parce que les bâtiments existants n’ont pas été conçus à l’origine pour permettre cette réutilisation. Enfin, la réaffectation de bâtiments existants, en particulier la transformation de surfaces tertiaires en logements, représente une piste très intéressante pour répondre aux besoins tout en limitant l’impact environnemental. Plus largement, on assiste à une transformation en profondeur du secteur, avec le passage d’une logique de construction à une logique de cycle de vie du bâtiment. Et c’est probablement là que se situe la véritable rupture.