Grands appartements: «J’y suis, j’y reste!»

La pénurie de maisons et d’appartements de toute taille s’est fortement accrue en Suisse, le taux de vacance ayant chuté de 1,47 à 1,08% entre 2000 et 2024. Dans certaines grandes villes comme Lausanne, Genève ou Zurich, quelques centaines d’objets seulement sont disponibles à la location. Une des pistes pour faire augmenter le taux d’occupation de 0,59 personne par pièce (stable depuis 2000, selon l’OFS) est de s’attaquer aux logements «sous-occupés». Autrement dit, de grandes habitations de trois, quatre, voire cinq pièces dans lesquelles vivent des locataires seuls ou à deux. Avec une flambée des loyers de 32% en vingt ans, ces personnes souvent âgées préfèrent rester dans un appartement surdimensionné que de déménager dans un autre logement qui sera non seulement plus petit mais très certainement plus cher.

Dans le privé, les échanges d’appartements ne sont pas aisés à mettre en place, estime Frédéric Dovat, secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI). «La démarche reste délicate. Les seniors sont souvent attachés à leur environnement, où ils ont leurs habitudes depuis de nombreuses années.» Seulement la moitié des plus de 56 ans ont déménagé durant les dix dernières années, contre 69% tous âges confondus, selon Comparis.

L’Association suisse des locataires (Asloca) propose d’autoriser l’échange croisé de baux d’habitation, sauf en cas de justes motifs soulevés par le bailleur. Un système qui s’applique déjà aux baux commerciaux. «Dans le cas des baux commerciaux, les régies ne peuvent refuser qu’en cas de justes motifs», souligne Carlo Sommaruga, président de l’association. Les bailleurs refusent l’échange d’appartements et d’inscrire cette possibilité dans la loi parce qu’il est plus rentable de ne pas accorder l’échange. Quand les personnes âgées finissent par partir avec une résiliation ordinaire, les bailleurs augmentent massivement le prix du loyer et donc leur rentabilité. Pendant ce temps-là, la famille qui aurait pu profiter rapidement d’un échange doit passer son tour.»

Départ volontaire ou forcé

A Lausanne, un projet pilote d’échange d’appartements a été porté par la municipalité. Sur 70 ménages intéressés de prime abord, deux échanges entre des seniors et des familles ont finalement eu lieu dans ce cadre. La Société immobilière lausannoise pour le logement (SILL) tire trois leçons principales de cette expérience. «La première est qu’un modèle basé uniquement sur des échanges d’appartements n’est pas suffisamment souple», note Sylvie Traimond, codirectrice de la société. Le projet a donc évolué vers une logique de «déménagements optimisés»: les locataires (le plus souvent âgés) partent unilatéralement car on leur propose un logement plus adapté (avec une plus-value en échange). Ainsi, des familles peuvent postuler pour leur grand appartement devenu vacant. «Le deuxième enseignement concerne l’importance de l’accompagnement, par exemple en faisant appel à des acteurs capables d’épauler le public senior. Troisièmement, les incitatifs ciblés jouent un rôle clé: des aides au déménagement, au tri et au débarras, ainsi que la prise en charge des travaux d’adaptation de logement pour les seniors.» A Zurich, on a opté pour une solution drastique: la régie de la ville donne une année aux personnes occupant des appartements trop grands pour les quitter, en leur proposant deux solutions de relogement pertinentes dans son parc immobilier.

Pour Frédéric Dovat, de l’USPI, les échanges doivent se faire uniquement sur une base volontaire. «D’ailleurs, ce qu’oublie parfois l’Asloca dans ses propositions d’imposer le transfert de logements au propriétaire comme pour les locaux commerciaux, c’est qu’en cas d’un transfert de bail commercial d’un locataire à un autre, le premier se porte garant du paiement du loyer pendant deux ans. Je ne suis pas sûr que cette garantie ravirait les candidats à l’échange de logements.» Le représentant des professionnels de l’immobilier estime que l’échange d’appartements n’aura qu’un effet marginal sur la pénurie de logements. «Il faut plutôt favoriser les constructions d’immeubles en assouplissant les procédures ainsi qu’en restreignant les possibilités d’oppositions. Il faut en outre augmenter la création de nouveaux logements à destination des seniors, accessibles et adaptés, en offrant par exemple des incitations fiscales pour les développeurs immobiliers réalisant ce type d’offres.»

Autre façon de mieux répartir l’espace habitable, l’initiative «1 h par m2» permet depuis dix ans à des étudiants d’être logés à Genève par une personne âgée en échange de trois à cinq heures d’aide par semaine pour l’hôte. Le canton veut aussi s’attaquer aux locations de type Airbnb qui ne respectent pas la limite de 90 jours par année sur la plateforme afin de libérer de grands logements. Le Conseil fédéral a aussi proposé le 15 avril dernier un train de mesures contre la pénurie, en restreignant notamment l’acquisition d’immeubles par des étrangers qui ne résident pas en Suisse. Tout doit être mis en place pour éviter que le taux de vacance ne chute sous 1% en Suisse.