Devenir propriétaire, un rêve de plus en plus inaccessible

Acheter une maison individuelle est aujourd’hui devenu inabordable pour 79% des ménages suisses avec deux personnes actives, tandis que les prix des appartements sont trop élevés pour 58% de ces ménages, selon une étude récente du cabinet Wüest Partner.

«L’accessibilité financière du logement en propriété est un défi en Suisse depuis toujours, mais il s’est encore accentué ces dernières années, en raison de la forte demande, de la rareté des objets disponibles et, plus récemment, des conditions de financement, explique Vincent Clapasson, associé et responsable Suisse romande chez Wüest Partner. A cela s’ajoute la croissance marquée des loyers, qui renforce encore la pression sur le marché.»

Au début des années 2000, il fallait environ quatre années de revenu brut pour acheter un appartement standard. «Aujourd’hui, on se situe plutôt autour de six années de salaire, soit une hausse de près de 50% en une génération», complète l’expert.

La rupture s’est accentuée à partir de 2019. Depuis cette date, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 26%, tandis que les revenus nominaux n’ont progressé que de 5%.

Quand l’immobilier décroche des salaires

Ce décrochage explique que l’accès à la propriété – si l’on ne dispose pas d’une fortune héritée – est désormais réservé à une minorité de très hauts revenus, supérieurs à 250 000 francs par an.

Mais même avec un tel salaire, qui représente trois fois le revenu médian annuel, les limites apparaissent rapidement, explique Raphaël Gabella, adjoint responsable Suisse romande au Centre d’information et de formation immobilière (CIFI), un organisme qui étudie le prix des transactions immobilières: «Au centre-ville de Lausanne, le prix par mètre carré des appartements en propriété par étage pour un objet standard dépasse les 15 000 francs, tandis qu’à Genève le prix est de 23 000 à 25 000 francs. Dans les villes, le revenu évoqué ne suffit donc déjà plus pour une PPE de 100 m².»

Des cantons comme Neuchâtel, le Jura ou certaines parties du Valais, hors zones touristiques, restent un peu plus abordables. «Un revenu médian peut encore y suffire pour acquérir un appartement, avec des prix de 6000 à 7000 francs le mètre carré dans certaines localités, dit Vincent Clapasson, de Wüest Partner. On observe toutefois un phénomène de restriction qualitative. Il y a quinze à vingt ans, un appartement de quatre pièces mesurait en moyenne 120 m². Aujourd’hui, on se rapproche plutôt des 100 m². Les ménages doivent donc accepter de réduire la surface ou la qualité des finitions pour rester dans leur budget.»

L’héritage devient déterminant

A la question des revenus nécessaires s’ajoute celle des 20% de fonds propres nécessaires pour acquérir un bien immobilier. «Cette double exigence explique pourquoi l’héritage est devenu déterminant pour devenir propriétaire, sans quoi il faut accepter de vivre très loin des centres urbains ou consentir à des efforts financiers considérables, résume Raphaël Gabella. A ce titre, les statistiques sont parlantes: le taux de propriétaires est inférieur à 20% chez les moins de 35 ans, autour de 30% chez les moins de 40 ans et atteint environ 45% avant 50 ans. Plus on avance en âge, plus la propriété devient accessible.»

Les deux experts s’accordent à dire que la dynamique haussière des prix se poursuivra cette année, mais à un rythme plus lent, en raison du ralentissement des créations d’emploi. «La Suisse restera un pays attractif, conclut Raphaël Gabella. Une éventuelle limitation démographique pourrait ralentir la dynamique, mais elle reste peu applicable. La seule solution réaliste demeure l’augmentation de l’activité de construction, en garantissant qu’elle soit qualitative, durable et bien connectée aux transports publics.»

Selon le cabinet Wüest & Partner, les prix des maisons individuelles et des PPE en Suisse se sont accrus de 4,6% et de 4,5% respectivement, entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025.